Louer son logement à une entreprise : sous-location professionnelle, loyer fixe, contrat et risques
Une entreprise propose de louer votre appartement, de vous verser un loyer fixe et de tout gérer. Bail applicable, changement d'usage, fiscalité, clauses à exiger et vrais risques : le guide complet, sources officielles à l'appui.
Sommaire
Une entreprise vous propose de louer votre appartement, de vous verser le même loyer chaque mois, que le logement soit occupé ou non, et de s'occuper de tout : voyageurs, ménage, entretien. C'est la sous-location professionnelle, souvent présentée comme un « loyer garanti ». Le modèle est séduisant, mais il ne relève pas du bail d'habitation classique, et il engage votre responsabilité plus qu'on ne le dit. Voici comment il fonctionne, quel contrat s'applique, ce qu'il faut exiger avant de signer, comment le loyer est imposé, et quand il vaut mieux choisir une conciergerie.
Transparence
KYRENT propose elle-même une offre de sous-location professionnelle. C'est justement pour cela que cet article présente aussi les risques du modèle, avec les textes et les décisions de justice qui les fondent. Il s'agit d'une information générale, vérifiée le 30 septembre 2026 : faites relire tout contrat par un avocat avant de signer.
Louer son logement à une entreprise : comment ça marche ?
Le propriétaire signe un bail avec une entreprise. L'entreprise lui verse un loyer fixe, au montant et à la date prévus au contrat, puis exploite elle-même le logement en location meublée de courte ou moyenne durée. Elle publie les annonces, accueille les voyageurs, organise le ménage et l'entretien courant, et conserve la différence entre ce qu'elle encaisse et ce qu'elle paie.
Pour le propriétaire, la logique change complètement par rapport à une conciergerie : il ne perçoit plus les revenus des voyageurs, mais un loyer. Il n'a plus de vacance locative à supporter, plus de voyageurs à gérer, plus de variations d'un mois à l'autre. En contrepartie, il renonce à une partie du potentiel du logement : la marge de l'entreprise se loge dans l'écart entre le loyer et le chiffre d'affaires réel.
Quel contrat ? Bail civil, pas bail d'habitation
La loi du 6 juillet 1989, qui encadre la location de logements, s'applique aux locations qui constituent la résidence principale du locataire (article 2, et article 25-3 pour le meublé). Une société qui sous-loue le logement ne l'habite pas : le rapport du 119e Congrès des notaires (2023) rappelle que la loi de 1989 ne s'applique pas, en principe, lorsque le locataire est une personne morale.
Le contrat relève donc du bail civil, régi par le Code civil (articles 1709 et suivants). Conséquence majeure : durée, préavis, dépôt de garantie, révision du loyer et droit de visite dépendent presque entièrement de ce que vous écrivez. Un bail écrit cesse de plein droit à son terme (article 1737) ; si l'entreprise reste dans les lieux sans opposition, un nouveau bail se forme (article 1738). Côté révision du loyer, l'indexation doit reposer sur un indice en relation avec l'objet du contrat (Code monétaire et financier, article L112-2).
| Bail d'habitation (loi de 1989) | Bail civil (Code civil) | Bail commercial (Code de commerce) | |
|---|---|---|---|
| Locataire type | Particulier, résidence principale | Société qui n'habite pas le logement | Commerçant qui exploite un fonds dans les lieux |
| Durée | 1 an minimum en meublé, 3 ans en vide | Libre, fixée au contrat | 9 ans minimum, sauf bail dérogatoire de 3 ans au plus |
| Sous-location | Accord écrit du bailleur, loyer plafonné | Permise sauf interdiction (article 1717) | Interdite sauf accord du bailleur (article L145-31) |
| Marge de négociation | Faible, cadre légal protecteur | Très large : tout se joue au contrat | Faible, statut protecteur du locataire |
Le risque de bail commercial
Le statut des baux commerciaux s'applique aux locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant immatriculé (Code de commerce, article L145-1). S'il s'appliquait, le bail durerait au moins neuf ans et l'entreprise bénéficierait d'un droit au renouvellement difficile à écarter. La question est débattue : la Cour de cassation a par exemple jugé en 2024 qu'une location meublée sans prestations para-hôtelières n'était pas une activité commerciale (3e chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-21.455), mais aucune jurisprudence claire ne tranche le cas d'un appartement loué à une société de sous-location touristique. Le bail dérogatoire, limité à trois ans au total (article L145-5), est une piste parfois utilisée. C'est un point à faire analyser par un avocat.
Et un bail commercial ne change rien à la réglementation du logement : le Code de la construction précise que les logements inclus dans un bail commercial restent des locaux à usage d'habitation (article L631-7).
La sous-location : ce que dit la loi
Dans un bail civil, le locataire peut sous-louer si le contrat ne l'interdit pas (Code civil, article 1717). Le locataire principal répond des dégradations causées par ses sous-locataires (article 1735). Ne comptez pourtant pas sur ce principe par défaut : la Cour de cassation juge que, sauf sous-location autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le locataire appartiennent au propriétaire (3e chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-20.727). La Direction générale des Entreprises indique elle aussi qu'un locataire qui propose un meublé de tourisme doit obtenir l'accord écrit de son bailleur, et Paris exige cette autorisation pour la sous-location en meublé touristique.
La bonne pratique est donc une autorisation écrite, précise et conditionnée : limitée à la location meublée de courte ou moyenne durée, et subordonnée à l'obtention préalable de toutes les autorisations réglementaires. Car, comme on va le voir, autoriser ne suffit pas à vous protéger.
Changement d'usage : le point qui peut coûter 100 000 €
Louer un logement meublé en meublé de tourisme constitue un changement d'usage (Code de la construction et de l'habitation, article L631-7). Dans les communes qui appliquent cette procédure, il faut une autorisation préalable du maire, qui peut être subordonnée à une compensation : à Paris, par exemple, transformer un logement en meublé touristique suppose de remettre sur le marché une surface équivalente, double ou triple selon le quartier.
Quelles communes ? Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la procédure ne s'applique plus automatiquement dans les grandes villes : c'est à chaque commune concernée de décider par délibération de l'appliquer, et d'autres communes peuvent l'adopter pour cause de tension sur le logement. La liste des communes de référence évolue en 2027 (décret n° 2026-831 du 25 août 2026). Seule règle fiable : vérifier la délibération de votre commune.
Le propriétaire peut être condamné, même s'il ne loue pas lui-même
L'amende civile prévue en cas d'infraction peut atteindre 100 000 € par logement irrégulièrement transformé, assortie d'une astreinte de retour à l'habitation pouvant aller jusqu'à 1 000 € par jour et par mètre carré (article L651-2). La Cour de cassation a jugé qu'un bail consenti à une société, avec autorisation expresse de sous-louer, ne dégageait pas le propriétaire de sa responsabilité (3e chambre civile, 12 juillet 2018, n° 17-20.654). Elle a aussi condamné une société locataire qui sous-louait sans autorisation, la garantie donnée par le bailleur ne l'exonérant pas (3e chambre civile, 15 février 2023, n° 22-10.187). Et les contrats conclus en violation de l'article L631-7 sont nuls de plein droit.
Qui fait la demande ? Aucun texte ne la réserve au propriétaire, mais il est incontournable en pratique : c'est à lui de présenter le diagnostic de performance énergétique (classe A à E, puis A à D à partir de 2034, article L631-10), et une autorisation avec compensation est attachée au logement lui-même. Le contrat doit donc préciser qui demande l'autorisation, à quel nom, qui paie la compensation éventuelle, et ce qu'elle devient à la fin du bail. Pour le reste des règles (quotas de nuitées, DPE, enregistrement), voyez notre guide de la réglementation de la location courte durée en 2026.
Déclaration, numéro d'enregistrement et copropriété
La déclaration revient à celui qui propose le logement. Le Code du tourisme impose à toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location de le déclarer au préalable (article L324-1-1). Dans une sous-location, c'est donc en principe l'entreprise exploitante qui déclare et obtient le numéro d'enregistrement ; les textes prévoient d'ailleurs le cas d'un déclarant qui n'est pas le propriétaire. Les amendes vont jusqu'à 10 000 € pour défaut de déclaration et 20 000 € pour fausse déclaration. Le téléservice national est annoncé pour le quatrième trimestre 2026 ; d'ici là, les démarches restent celles de la commune.
La copropriété doit être compatible. Le locataire autorisé à louer en meublé de tourisme en informe le syndic, par l'intermédiaire du copropriétaire (loi du 10 juillet 1965, article 9-2). Depuis la loi Le Meur, une copropriété dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non commerciaux peut voter, à la majorité des membres représentant les deux tiers des voix, l'interdiction des meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales (article 26). Relisez votre règlement, notamment toute clause d'habitation bourgeoise, avant de signer.
Loyer fixe ou location courte durée : le calcul
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Hypothèses : frais de service Airbnb de 18,6 % sur le chiffre d'affaires (15,5 % + TVA de 20 % pour un propriétaire non assujetti), ménage refacturé aux voyageurs, charges de copropriété et taxe foncière exclues car identiques dans tous les cas, fiscalité non prise en compte. En sous-location, les charges d'exploitation sont supportées par l'exploitant selon le contrat. Le chiffre d'affaires en courte durée varie selon la saison et le taux d'occupation ; le loyer fixe, lui, est défini au contrat.
Avec les valeurs par défaut (1 100 € de loyer proposé, 2 000 € de chiffre d'affaires mensuel en courte durée, 220 € de charges d'exploitation), la courte durée gérée au forfait dégage environ 1 229 € nets par mois, contre 1 008 € avec une conciergerie à 20 % de commission et 1 100 € en sous-location. Pour battre le loyer fixe avec un forfait de gestion, le logement doit générer plus de 1 842 € de chiffre d'affaires mensuel, toute l'année, y compris en basse saison.
La bonne décision dépend donc moins du chiffre moyen que de la régularité : un logement très saisonnier, un propriétaire qui ne veut aucune variation ou aucune gestion, ou un bien éloigné de son domicile penchent vers la sous-location. Un logement bien situé, qui tourne toute l'année, penche vers la courte durée. Les hypothèses de frais Airbnb sont détaillées dans notre guide des frais Airbnb 2026.
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Fiscalité : comment est imposé le loyer ?
Logement loué meublé : BIC. Les profits de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, que le loueur soit propriétaire ou locataire principal (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). Lorsque les services aux voyageurs sont assurés par l'entreprise locataire, le propriétaire reste loueur en meublé si le contrat est un bail et s'il n'est pas associé aux résultats de l'exploitant (BOI-BIC-CHAMP-40-10). Une rémunération indexée sur le chiffre d'affaires de l'entreprise pourrait être vue comme une participation : c'est une raison de plus de préférer un loyer fixe.
Micro-BIC : un point à trancher avec votre expert-comptable. Pour 2026 à 2028, le seuil du micro-BIC est de 83 600 € avec un abattement de 50 % pour les locations meublées, mais de 15 000 € avec un abattement de 30 % pour les activités consistant à louer « directement ou indirectement » des meublés de tourisme non classés (CGI, article 50-0). Le mot « indirectement » pourrait viser un propriétaire dont le logement est sous-loué en meublé de tourisme, et aucune doctrine administrative ne tranche ce cas à notre connaissance. Faites valider votre régime, voire demandez un rescrit.
À surveiller aussi : le statut de loueur en meublé professionnel au-delà de 23 000 € de recettes lorsqu'elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer, et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (CGI, article 150 VB). Logement loué vide : revenus fonciers, micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers avec un abattement de 30 %. Tous ces points sont développés dans notre guide fiscalité Airbnb 2026 (LMNP).
Assurance et performance énergétique
En copropriété, chaque copropriétaire, même non occupant, doit être assuré en responsabilité civile (loi du 10 juillet 1965, article 9-1). Surtout, le passage à une exploitation en meublé de tourisme est une circonstance nouvelle qui aggrave le risque : vous devez la déclarer à votre assureur dans les quinze jours (Code des assurances, article L113-2). Côté entreprise, aucun texte n'impose une assurance précise dans un bail civil : c'est au contrat de l'exiger, avec attestations annuelles (risques locatifs, responsabilité civile d'exploitation, recours des voisins).
Côté énergie, le DPE conditionne l'autorisation de changement d'usage (classe E minimum aujourd'hui, D à partir de 2034), et à partir de 2034, le Code du tourisme prévoit une amende jusqu'à 5 000 € pour le propriétaire qui maintient en location un meublé de tourisme non conforme. Le contrat doit dire qui finance d'éventuels travaux.
Les 12 points à vérifier avant de signer
Utilisez cette checklist sur le projet de contrat qu'on vous propose. Chaque point non coché est une question à poser, par écrit, avant de signer.
Votre contrat de sous-location professionnelle est-il complet ?
Cochez chaque point déjà prévu noir sur blanc dans le projet de contrat qu'on vous propose.
Contrat trop flou pour signer en l'état : exigez ces clauses par écrit.
Cochez les points déjà prévus par écrit dans votre projet de contrat. Cette liste n'est pas un conseil juridique : faites relire le contrat par un professionnel du droit avant de signer.
Les risques du modèle, sans langue de bois
- Une responsabilité réglementaire partagée. Autoriser la sous-location ne vous met pas à l'abri d'une amende pour changement d'usage : vérifiez la conformité avant que la première réservation ne soit prise.
- Le risque de défaillance de l'entreprise. Un loyer « garanti » n'est garanti que par la solidité de celui qui le paie. Dépôt de garantie, caution, garantie à première demande et clause résolutoire sont vos protections.
- Un potentiel plafonné. Si le marché monte, c'est l'exploitant qui en profite, pas vous. Prévoyez une révision annuelle du loyer.
- L'usure du logement. Les rotations fréquentes usent plus vite : états des lieux détaillés, inventaire et visites périodiques sont indispensables.
- Des qualifications juridiques à sécuriser. Risque de bail commercial, application éventuelle de la loi Hoguet aux activités portant sur les biens d'autrui : faites qualifier le contrat par un avocat.
- La sortie. Sans clause claire, la fin du bail peut laisser des réservations en cours, des annonces actives ou un numéro d'enregistrement à désactiver.
Sous-location ou conciergerie : que choisir ?
| Sous-location professionnelle | Conciergerie au forfait fixe | Conciergerie à commission | |
|---|---|---|---|
| Votre revenu | Loyer fixe défini au contrat | Revenus des voyageurs, moins un forfait | Revenus des voyageurs, moins un pourcentage |
| Vacance locative | Supportée par l'exploitant | Supportée par vous | Supportée par vous |
| Qui exploite et déclare | L'entreprise locataire | Vous, avec un co-hôte | Vous, la conciergerie agissant pour votre compte |
| Potentiel | Plafonné au loyer | Intégral, moins un coût fixe | Intégral, moins une part variable |
| Contrat | Bail civil à négocier | Contrat de prestation | Mandat ou prestation |
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Comment KYRENT aborde la sous-location
Dans notre offre de sous-location professionnelle, KYRENT devient le locataire du logement et verse au propriétaire le loyer prévu au contrat, selon le montant, la date et les conditions qui y sont fixés, indépendamment du nombre de réservations. L'autorisation de sous-location et l'exploitation du logement sont expressément prévues dans le contrat. Chaque logement fait l'objet d'une étude préalable, gratuite et sans engagement, qui porte sur son emplacement, son état, ses équipements, le règlement de copropriété et la réglementation locale : tous les logements ne sont pas acceptés.
Notre conseil, que vous travailliez avec nous ou non : utilisez la checklist ci-dessus, faites relire le contrat par un avocat, et ne signez rien tant que la conformité réglementaire du logement n'est pas établie.
Sources
Textes et décisions consultés le 30 septembre 2026 :
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2, 8 et 25-3 ; rapport du 119e Congrès des notaires (2023), champ d'application de la loi de 1989.
- Code civil, articles 1709 et suivants ; Code de commerce, articles L145-1 et suivants.
- Code de la construction et de l'habitation, article L631-7 et sanctions (L651-2 et suivants) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 5 ; décret n° 2026-831 du 25 août 2026.
- Cour de cassation, 3e chambre civile : 12 juillet 2018, n° 17-20.654 ; 12 septembre 2019, n° 18-20.727 ; 15 février 2023, n° 22-10.187 ; 25 janvier 2024, n° 22-21.455.
- Code du tourisme, article L324-1-1 ; Direction générale des Entreprises, les meublés de tourisme et téléservice national.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9-1, 9-2 et 26 ; Code des assurances, article L113-2.
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 et BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; CGI, article 50-0.
Cet article est une information générale et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal. Chaque situation dépend de la commune, du règlement de copropriété et du contrat : faites-vous accompagner par un avocat, un notaire ou un expert-comptable avant de vous engager.
Questions fréquentes
Peut-on louer son logement à une entreprise ?
Oui. Lorsque la société n'habite pas le logement, la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique en principe pas, car elle vise la résidence principale du locataire. Le contrat relève alors du bail civil (Code civil, articles 1709 et suivants) : durée, préavis, garanties et révision du loyer sont fixés par le contrat. Le risque de requalification en bail commercial doit être analysé avec un avocat.
L'entreprise a-t-elle le droit de sous-louer mon logement ?
Dans un bail civil, la sous-location est permise sauf si le contrat l'interdit (Code civil, article 1717). Il est pourtant indispensable de prévoir une autorisation écrite, limitée à l'usage prévu et conditionnée à l'obtention des autorisations réglementaires. Sans autorisation, la Cour de cassation juge que les sous-loyers appartiennent au propriétaire.
Suis-je responsable si l'entreprise loue sans autorisation de changement d'usage ?
Oui, vous pouvez l'être. La Cour de cassation a jugé en 2018 que l'autorisation de sous-louer donnée à une société ne dégageait pas le propriétaire de sa responsabilité. Depuis la loi Le Meur, l'amende civile peut atteindre 100 000 € par logement (article L651-2 du Code de la construction). La société exploitante est elle aussi condamnable. D'où l'importance de conditionner la sous-location aux autorisations requises.
Comment est imposé le loyer versé par l'entreprise ?
Si le logement est loué meublé, le loyer relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire reste loueur en meublé tant que le contrat est un bail et qu'il n'est pas associé aux résultats de l'exploitant, d'où l'intérêt d'un loyer fixe. Le seuil et l'abattement du micro-BIC applicables à ce cas restent à confirmer avec un expert-comptable. Loué vide, le logement relève des revenus fonciers.
Le loyer est-il vraiment garanti ?
Le loyer est une obligation contractuelle de l'entreprise : il est dû que le logement soit occupé ou non. Mais le risque de défaillance de l'entreprise existe. Vérifiez sa solidité, exigez des garanties (dépôt, caution, garantie à première demande) et une clause résolutoire en cas d'impayé.
Qui déclare le logement comme meublé de tourisme ?
La personne qui offre le logement à la location. Dans une sous-location professionnelle, c'est donc en principe l'entreprise exploitante qui déclare le meublé et obtient le numéro d'enregistrement. Le téléservice national d'enregistrement est annoncé pour le quatrième trimestre 2026 ; d'ici là, les démarches restent celles de la commune.
Sous-location ou conciergerie : que choisir ?
La sous-location vous apporte un revenu fixe sans aucune gestion, en échange d'un potentiel plafonné. La conciergerie vous laisse exploitant, avec des revenus variables mais un potentiel plus élevé. Comparez le loyer proposé au net que votre logement dégagerait en courte durée, puis choisissez selon votre tolérance au risque et le temps dont vous disposez.
Sous-location professionnelle
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